詳解萬達、華潤、凱德等地產物業管理體系及購物中心運營管理策略
更新時間：2025-01-10 21:13:54作者：佚名
萬達、華潤、凱德、太古、中糧等房企物業管理系統及商場運營管理詳解
萬達物業管理
經過三代產品的轉型，業務系統成熟的第四代產品正在升級。
目前的萬達廣場形成了“一主三多輔”的多功能綜合體模式：
萬達之所以能夠如此迅速地成長和發展，得益于公司對資金、項目、租戶等的管控模式：
萬達集團的企業管控模式從原來的模塊化管理——職能管理——流程管理三個階段演變而來。
2007年后進入過程控制模式階段，形成“集團+項目公司”的管控架構：
1 風險提示。
1、快速擴張帶來工程質量缺陷，后期維護面臨一定壓力，設計不精準。很多事情需要糾正和確認；工程建設質量不精。后期修復需要大量的時間和金錢。
2、選擇地級以下城市時，可能會面臨當地購買力較弱的情況：當地購買力有限，無法支撐大型商業項目；選擇偏遠城市時，可能會出現品牌商不足、主力店不足的情況。
3、人員配置跟不上企業擴張的步伐，導致項目管理不平衡。目前我國商業地產人才緊缺西直門嘉茂購物中心，短期培訓無法滿足企業需求。人員素質參差不齊，滋生腐敗。
2萬達物業管控特點。
組織架構：商業管理公司承擔管理職責；
財務控制：年度預算西直門嘉茂購物中心，其中人力資源成本占比最大，超過45%，能源成本約45-50%，工程維護10%；
人力資源：自行招聘，結合專業外包公司。訓練強度弱；
質量控制：執行ISO標準，標準化流程。
華潤物業管理
1華潤產品線及物業管理。
“集團孵化”的內生發展，使華潤擁有兩條相對穩定的產品線——“住宅+城市綜合體”
城市綜合體方面：萬象城成為華潤置地“品牌代言人”
華潤置地采用“總部+城市+項目”的兩級管理體系。總部采用城市公司戰略管控模式，以指標考核作為管控立足點。
具體項目運營采用矩陣管理模式，對運營項目實行靈活管理。
2華潤置地物業管控特點。
組織結構：一個目標，兩名責任人。雖然物業管理公司對外是獨立公司，沒有硬性考核指標，但目前還負責華潤在深圳的舊城改造、體育場等項目的物業管理；物業組織架構為通常的六部一室；
財務控制：年度預算，物業管理費用約6000萬，其中人力資源費用占比最大達40%以上，能源費用約30%，工程維護10%；
人力資源：員工自主招聘，強化培訓；
質量控制：執行ISO標準，標準化流程。
嘉德商業物業管理
凱德商用購物中心遍布中國34個大中城市，橫跨華北、東北、華中、華東、華南、西部六大區域，總建筑面積超過4平方米萬平方米。目前，凱德商用在中國擁有并管理著嘉茂購物中心、嘉信茂廣場、來福士廣場等品牌共計53個商業地產項目。其標志性項目包括：北京嘉茂購物中心·西直門、成都嘉信茂廣場·金牛、北京來福士中心、上海來福士城市廣場等。
愿景：持續創新創造價值；成為行業領先的購物中心開發商、業主和管理者。
使命：通過綜合管理平臺，發揮團隊的創造力和凝聚力，開發、并購、管理和完善資產，創造資本價值的持續增長。
1 管理架構。
2 項目組織結構。
◆物業管控
1. 制定新建商場和現有商場的機電設計指南
2、機電設備間規劃及使用
3、停車場管理系統（停車引導系統、停車場收銀系統）
4.審查設計方案，確保符合設計要求
5、評估開業商場機電系統運行狀況
6.更新已開業商場的SOP
7. 修改操作審核標準
8、確定即將開業和已開業商場的培訓要求并落實培訓計劃。
9. 推動在職培訓
10.評估新產品和新技術
11.在已開業的購物中心推廣節能
12、國家集團采購
13、維護各項標準和消耗指標
14. ISO9001和ISO14000認證
15. 參與獎
16. 盡職調查
17. 商場設施管理
18. 開業計劃制定及開業支持
19. 制定消防安全和應急管理的標準操作程序和指南
20.共享磁盤管理
21.環境追蹤系統
據DOA相關機構稱，ETS主導中國和地區招標并控制相關成本。
統一外包合同模板和起始時間，便于統籌管理。
◆通過相關網站系統監控能源消耗情況
每月，各項目將相關水、電、氣消耗數據填寫至新加坡ETS能源監測系統，進行能耗監測。
◆全國統一的培訓和工作計劃
項目相關物業KPI考核指標：
1、安全；
2、能源消耗（水、電、氣消耗量比上年下降3%）；
3、預算執行；
4. 租戶滿意度。
考核對象：CM、OM
太古地產
1 太古地產傳承英國傳統——追求長遠、追求卓越。
定義：以交通樞紐為核心、由創新設計建筑和優質管理物業組成的一流商圈
購物中心：品質在于細節，成功在于嚴謹——太古商場六大要素
2 城市綜合體管理專家管理方向。
酒店：延續太古精益求精、量身定制的服務理念——個性化服務、文化融合
3、建筑設計“慢”——創新才能創造經典。
中糧地產
愿景：通過商業物業管理服務提升附加值，成為城市綜合體開發的引領者，提升區域生活品質，帶動經濟增長。
定位：提供綜合物業管理服務，成為資源整合、時尚傳承的平臺。
戰略：深化城市綜合體物業運營能力，夯實發展基礎；協同開拓國內市場，積累和傳承管理知識和能力。
國內標桿企業物業管理對比參考
1凱德商業。
1、企業性質：外資企業，過程控制，績效至上
2、高度集中管理、精細化管理、模板化管理，國家統一政策執行和培訓，確保項目產權相關質量的一致性。
3、全國和地區招標降低了相關成本，
4、其片面追求成本控制與目前國內物業現狀脫節，相關服務標準需要重新審視。
2 供參考。
1、矩陣式高度集中控制結構管理
2、精細化管理、模板化管理
3、國家統一政策執行和培訓，保證質量
4、國家和地區招標網校頭條，降低相關成本
5、電子平臺辦公、指令下發和資源共享
6、能源監控系統
七、商業地產部各部門職能
8、技術支持部：針對各業態的物業需求、線路規劃、交通組織等提供專業建議，主要服務于項目前期技術支持；總結并批準環境、安全和客戶服務方面的專業商業SOP流程。
9、運營管理部：對各種成本計算方法和參數進行精算，監督預算執行情況；制定商業項目檢查制度，定期對商業項目進行檢查，監控服務質量。
10、綜合事務部：掌握行業動態、競爭對手信息、法律法規，匯總相關重要文件，提供后勤保障，制定商業地產培訓計劃，為商業項目、品牌推廣、人才渠道合作提供定期培訓。
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