企業(yè)價值評估中投資性房地產(chǎn)采用市場法評估，是否需要扣除房產(chǎn)處置稅費？
更新時間：2023-09-03 20:02:10作者：佚名
問：企業(yè)價值評估中投資性房地產(chǎn)選用市場法評估，是否還要交納房產(chǎn)處置相關稅金？
答：學者觀點：針對這個問題，評估實務界仍然有可以交納和不可以交納兩種不同的觀點。我們覺得，通常來說，評估實務中的操作處理，不存在絕對的正確與否，這些狀況還要考慮不同的評估業(yè)務類別、經(jīng)濟行為以及評估目的，對企業(yè)價值評估業(yè)務中投資性房地產(chǎn)的評估是否還要交納房地產(chǎn)處置稅金，建議考慮以下幾個方面：
（一）綜合考慮交易慣例和評估行業(yè)慣例。是否還要交納房地產(chǎn)處置稅金，還要結合評估目的、價值類別以及評估方式在模擬價值實現(xiàn)過程中對特定交易下的房地產(chǎn)處置稅金的固有處理方法，并充分考慮評估行業(yè)對評估對象交易契稅的處理慣例，慎重處理。
（二）考慮可理解和接受度。結合投資性房地產(chǎn)的持有意圖和價值實現(xiàn)途徑，投資性房地產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值確定，市場法評市值中扣掉房地產(chǎn)轉讓過程中的相關稅金，回報法評市值中扣掉房地產(chǎn)出租過程中形成的相關稅金，那樣處理得到的評估推論更有促使被理解和接受。
（三）充分適當?shù)呐丁o論是否交納相關稅金，在評估報告中充分披露該事項，呈請報告使用者充分關注，并建議委托人與交易對手方在交易定價時充分考慮該事項的影響，對委托人全面理解評估推論、正確使用評估報告，都是很有必要的。
附注：
為方便理解，我們將評估實務界對兩種觀點的理由列示如下：第一種觀點覺得可以扣掉，理由是：按照《企業(yè)財會準則第3號——投資性房地產(chǎn)》，“投資性房地產(chǎn)北京房地產(chǎn)評估，是指為攫取房租或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)”。依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則——不動產(chǎn)》，在企業(yè)價值評估中，必須關注企業(yè)經(jīng)營模式及不動產(chǎn)實際使用方法對不動產(chǎn)價值的影響。
在企業(yè)價值評估中，通常將投資性房地產(chǎn)歸類為溢余或非經(jīng)營性資產(chǎn)。持該觀點的覺得，企業(yè)價值評估的經(jīng)營性房地產(chǎn)，為生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理而持有，價值詳細表現(xiàn)其生產(chǎn)經(jīng)營中的貢獻，其價值的實現(xiàn)通過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營利潤得到補償。投資性房地產(chǎn)，依照其持有的意圖（目的）不同其價值是通過變現(xiàn)或退還房租榮獲補償，為持有增值變現(xiàn)時，選用市場法進行評估，評估價值為評估基準日銷售收入除以因銷售房產(chǎn)發(fā)生的開支的凈利潤。租賃攫取房租時，選用利潤法的評估價值為其凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值折現(xiàn)。
第二種觀點覺得不可以交納，理由是：假如接受前面的觀點，那就除了是針對市場法的評估結果北京房地產(chǎn)評估，而是針對選用其他適用的方式所確定的評估結果進行交納。
來源：上海資產(chǎn)評估商會資產(chǎn)評估專業(yè)技術執(zhí)委會執(zhí)業(yè)問題解惑（2021年）
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