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在我眼里，蘇州是一座商業(yè)發(fā)達的城市。

購物中心層面，項目供應(yīng)量足夠大、分布密集。 商業(yè)地產(chǎn)玩家必須擁有足夠的資源和交易能力，才能在如此充分競爭的市場中贏得一席之地。

在社區(qū)商業(yè)層面，本地城投和外資開發(fā)商也熙熙攘攘，各自不同程度地參與著蘇州“最后一公里”的商業(yè)塑造。

印力是蘇州社區(qū)實力雄厚的企業(yè)之一。

在我的印象中，我們之前看過的B端文章大多是對印力的《印象城MEGA》、《印象城》等產(chǎn)品的分析。 對社會商業(yè)項目的解讀和曝光還不夠。 經(jīng)過這次調(diào)研和實地考察，我覺得印力上海公司的蘇州活力中心業(yè)務(wù)大有可為。

所以我決定寫這篇文章，談?wù)動×υ谔K州的中小型特色商業(yè)項目的呈現(xiàn)，或許也思考一下更多特色商業(yè)的可能性。

01.城市界面友好政策助力社區(qū)空間發(fā)展

一個城市的商業(yè)發(fā)展離不開城市規(guī)劃。 回顧蘇州近年來的城市總體規(guī)劃，結(jié)合蘇州各行政區(qū)最終的建設(shè)面貌，我深深感受到，這座城市確實具備適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先天土壤。

下圖是《蘇州市城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》，這是過去十年蘇州城市發(fā)展遵循的指導(dǎo)藍圖。

蘇州市中心區(qū)原本是一座古城。 基于保護古城的原則，對新建建筑有很多限制。 因此，為了適應(yīng)產(chǎn)業(yè)和人口的引進，整個城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“一核四城”——姑蘇區(qū)為核心（古城所在地），東部為綜合商貿(mào)城西臨生態(tài)科技城，南臨湖濱新城。 ，打造北方高鐵新城。

當(dāng)新城從平地上建起時，建設(shè)標準的起點就會更高。

如果你開車經(jīng)過工業(yè)園區(qū)、相城區(qū)高鐵城、高新區(qū)科技城等區(qū)域，你會發(fā)現(xiàn)寬闊的道路兩旁大多是綠化設(shè)施和公共建筑，而且沿街商店很少。

*蘇州科技城概況

這樣展示的城市景觀可能會給人少一點煙火氣的感覺，而更多的是大氣感和城市感。 在這一點上，蘇州與其他新老共同發(fā)展的城市會有一些明顯的區(qū)別。 這是蘇州城市格局和規(guī)劃所決定的發(fā)展特點。

因此，這些行政區(qū)的社區(qū)商業(yè)基本集中在規(guī)劃劃定區(qū)域內(nèi)。 從城市界面的角度來看，這對于中心化、自給自足的社區(qū)消費內(nèi)容的發(fā)展相當(dāng)友好。

基于這樣友好的城市界面和規(guī)劃基礎(chǔ)，我們可以認為蘇州的集中式社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了兩次迭代。

1.0時代是傳統(tǒng)意義上的“小型商業(yè)中心”，一站式滿足社區(qū)居民的高頻消費需求。 我們可以將此類社會商業(yè)項目視為“區(qū)域商業(yè)集群”。

2.0時代有了升級，從關(guān)心社區(qū)居民的消費需求，到關(guān)心生活需求、升級服務(wù)品質(zhì)、倡導(dǎo)新生活理念。 我們可以將這樣的社會商業(yè)項目視為“社區(qū)共享客廳”。

目前蘇州市場上，兩種類型的社會商業(yè)項目都有。 其背后的開發(fā)商和運營商包括政府城投和外資開發(fā)商。 整個格局呈現(xiàn)出百花齊放的狀態(tài)。

如今，蘇州的社區(qū)消費活力之所以蓬勃發(fā)展，正是得益于其良好的歷史積淀。

得益于此，2021年，蘇州入選商務(wù)部公布的“全國首批城市15分鐘便捷生活圈”30個試點城市之一。

2022年5月，蘇州正式發(fā)布《關(guān)于推進蘇州市一刻鐘便捷生活圈建設(shè)的實施意見》。

《意見》指出，未來五年，蘇州將建設(shè)布局合理、業(yè)態(tài)齊全、功能齊全、智慧便捷、規(guī)范有序、高水平的縣級市（區(qū)）不少于150個、不少于15個。 -優(yōu)質(zhì)服務(wù)和商業(yè)建筑。 居住在和諧、便捷的生活區(qū)。

可見，未來蘇州商業(yè)將有充足的政策支持，深耕社區(qū)土壤。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，蘇州社區(qū)項目總量已超過400萬平方米，市場規(guī)模巨大。 因此，印力在這樣的市場中充滿了競爭和機遇。

02. 以項目踐行印力蘇州社區(qū)理想策略

近年來，隨著大型購物中心的競爭，社區(qū)商業(yè)的“藍海”越來越受到關(guān)注。 而印力上海則較早洞察“藍?！鄙虣C，在上海、江蘇等地深度布局城市活力中心產(chǎn)品線，版圖已具規(guī)模。

印力先后在上海建設(shè)了生活集市安亭新城、生活集市顓橋、豐尚國際生活中心等多個現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)項目。 生鮮市場、小劇場、圖書館、創(chuàng)意共享辦公室、長租公寓等產(chǎn)品的聯(lián)合運營，也印證了印力實現(xiàn)美好生活場景的未來愿景。

其中，豐尚國際生活中心引入貓空概念書店，詮釋了國際社會配套商業(yè)的多元化生活方式。 同時，集新概念菜市場、進口超市、美食市場于一體的B1峰尚市場也將于今年年底與大家見面，共同見證一個更加國際化、溫馨的峰尚國際區(qū)。

*豐尚國際生活中心B1層效果圖

在蘇州這個新一線城市，印力打造了一批具有代表性的小型活力中心產(chǎn)品蘇州獨墅湖影劇院，其中較為成熟的包括萬科精彩廣場、印象水街精彩購物中心、沁園精彩購物中心等。

截至目前，印力運營期間在蘇州共運營管理社會商業(yè)項目8個，總體量43萬平方米，客戶群300萬。

*印力蘇州社區(qū)項目

經(jīng)過實地走訪，我們發(fā)現(xiàn)這些項目在區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、周邊環(huán)境、公共資源、客戶屬性等方面存在明顯差異。

從單一物業(yè)形態(tài)來看，涵蓋小型獨立盒子、配套商業(yè)建筑、濱水商業(yè)街區(qū)等多種形態(tài)。 如果考慮地理位置環(huán)境，周邊顧客群體的消費能力和習(xí)慣就更不一樣了。

面對差異化的項目矩陣，印力放棄了“連鎖+復(fù)制”的傳統(tǒng)運營方式，選擇深入了解項目的本土屬性。 基于“美好生活，共同成長”的理念，印力打造了不同的產(chǎn)品類型——不僅有15分鐘的家庭聚會場所，還有商務(wù)辦公設(shè)施、特色商業(yè)街、城市微度假產(chǎn)品。

雖然每個項目規(guī)模不大，但印力都傾注了100%的精力和資源，量身定制核心管理理念，從而不斷為消費者帶來前沿前沿的鄰里生活方式甚至溫暖。 ，優(yōu)質(zhì)的社交體驗。

這里我們選取幾個有代表性的項目一一介紹。

1、秦遇美麗相聚——為都市輕旅人打造休閑空間。

沁玉美匯是印力集團與蘇州滸蜀關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國企平臺合作的首個項目。 將于2021年9月開業(yè)，體量31000平方米。

項目位于蘇州市西部陽東區(qū)，緊鄰大陽山森林公園、蘇州天堂森林度假區(qū)、水世界。 周邊市級生態(tài)旅游資源豐富。

項目根據(jù)輻射周邊社區(qū)居民和周末游客、休閑游客的地理特點，定位為“城市輕旅行加油站”，引進江南四合院、全季酒店、社區(qū)生活超市、沁語茶館、御行記等兼顧社區(qū)居民的生活需求和旅游休閑客戶的度假休閑需求的多元化業(yè)態(tài)組合。

*沁玉美麗集

其中，當(dāng)?shù)刂惋嬤B鎖品牌江南四合院為項目定制了8000平米沉浸式花園餐廳和2000平米無柱宴會廳。

在項目提供的自然采光的無柱空間中，江南庭院采用了“室內(nèi)無差別造景”的方式。 自然光透過玻璃天花投射進來，與空間內(nèi)的亭臺樓閣、蜿蜒的溪流、河流相結(jié)合，營造出一種氛圍。 那種感覺幾乎和天然花園一樣。

據(jù)了解，江南大院將于近期開業(yè)。 屆時，顧客可以體驗到仰望星空樓閣、俯身觸摸小橋流水、用餐如游花園般的獨特體驗。

*江南別院效果圖

2、陽山精彩匯——疊邊社區(qū)品質(zhì)消費中心。

洋山美麗商城也是印力集團與蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國企平臺同時合作運營的項目。 它的前身是陽山花園五區(qū)農(nóng)貿(mào)市場項目，于2021年12月開業(yè)，體量3.7萬平方米。

該項目位于蘇州市西北部滸關(guān)地區(qū)。 周邊居住氛圍成熟，覆蓋2公里范圍內(nèi)18個成熟小區(qū)。 如果你圍繞這個項目做更多的研究，你會發(fā)現(xiàn)這個地區(qū)實際上是蘇州的郊區(qū)。 雖然居住氛圍成熟，但商業(yè)設(shè)施品質(zhì)不高，仍處于臨街商業(yè)的原始階段。

印力接手這個城市更新項目后，對該片區(qū)進行了深入的客戶調(diào)研，最終將該項目定位為便民利民的“小而美”，聚焦日常生活消費內(nèi)容以服務(wù)周邊居民為導(dǎo)向。 活力中心。

項目匯聚了日用超市、生鮮市場、美食餐飲、生活設(shè)施、兒童娛樂等多種業(yè)態(tài)。 引進了華潤萬家、麥當(dāng)勞、原味烹飪、江南四合院、禾子足浴、妙迪王國等優(yōu)質(zhì)連鎖品牌。 市場上70%以上的品牌率先進入該地區(qū)，成功打造社區(qū)品質(zhì)消費中心。

可以直截了當(dāng)?shù)卣f，印力打造的陽山精彩匯，成倍提升了整個陽山地區(qū)的社區(qū)消費品質(zhì)。

*陽山精彩集錦

3、印象水街美妝系列——打造臨水商務(wù)客廳。

印象水街是印力集團與蘇州高鐵新城國有控股集團有限公司合作打造的項目，于2019年12月開業(yè)，體量2萬平方米。

項目位于蘇州市北部高鐵新城，緊鄰高鐵北站。 周邊商圈密集，寫字樓客戶眾多。

項目從滿足周邊商住客戶需求角度出發(fā)，定位為“濱水商務(wù)”會客室，著力打造集商務(wù)社交、生活休閑、精品設(shè)施于一體的多功能復(fù)合空間。 引進了麥當(dāng)勞、Costa咖啡、裕興記、惠小緣、星酷街舞、博雅齒科、健美聯(lián)盟等品牌。

*印象水街精彩精選

4、活力島商業(yè)街——貢獻城市濱水夜生活模式。

印力與蘇州相城城投集團強強聯(lián)手，打造相城區(qū)首個“地鐵社區(qū)商業(yè)”。 在獲得良好口碑后，兩家公司再次合作打造了第二個項目——活力島商業(yè)街。 項目將于2021年9月開業(yè)，體量1萬平方米。

*活力島商業(yè)街

該項目位于蘇州市北部相城區(qū)活力島核心區(qū)，毗鄰活力體育公園。 區(qū)位和自然資源都比較優(yōu)越，因此不少熱心市民持續(xù)關(guān)注項目進展。

在印力與合作伙伴項城城投的共同努力下，對原有建筑進行了改造升級，并在結(jié)構(gòu)、流線、停車等方面進行了一系列硬件優(yōu)化。

軟件將項目定位為“城市濱水風(fēng)情街”，介紹了面?zhèn)}、金?；ㄑ纭⒔鸷；M庭房、金?；ê毡緯r光、姑蘇宴、嗨叔叔燒烤、一爐一次、溪樂酒館等“蘇州第一店”、“相城第一店”也有不少。

如此誘人的業(yè)態(tài)與品牌組合，項目一推出就吸引了大量關(guān)注和客流，迎來了“高光時刻”。 該項目迅速成為相城社交休閑餐飲新地標，引領(lǐng)區(qū)域夜生活新方式，并獲得官方媒體C級報道，風(fēng)頭無雙。

5、對常熟的印象——成為家庭生活的延伸空間。

印象常熟是印力在蘇州呈現(xiàn)的最新作品。 該項目由印力集團管理，萬科、招商蛇口、碧桂園共同打造，是常熟市西部地區(qū)首個綜合購物中心。 總建筑面積約4.7萬平方米，將于2021年12月開業(yè)。

該項目位于常熟市西部。 定位為“新商業(yè)、時尚親子、趣味”。 匯聚精品零售、餐飲美食、休閑娛樂、兒童親子、生活設(shè)施等多元化業(yè)態(tài)，旨在一站式滿足常熟城西家庭顧客。 生活、休閑、親子消費的消費需求。

項目引進了上影星海影城、城際超市、五星級電器、鼎寶兒童樂園等主力店，以及星巴克、肯德基、耐克、阿迪達斯、滿都空間書店等知名品牌。

*印象常熟

6、萬科精彩廣場——打造“早C晚A”的潮流典范。

萬科精彩廣場是印力集團在蘇州運營時間最長的社會商業(yè)項目。 2013年12月開業(yè)，體量6.4萬平方米。

項目榮獲“IREM China 2021最佳購物中心獎”、“2021潮流購物公園雙十二蘇州購物節(jié)-匠心潮流街獎”等多項政府及行業(yè)獎項，并被評為“2020蘇州商業(yè)特色街”培育并創(chuàng)建模范社區(qū)。”

萬科精彩廣場位于蘇州工業(yè)園區(qū)與古城交界處，毗鄰蘇州大學(xué)東校區(qū)。 區(qū)位成熟、優(yōu)勢明顯，擁有大量年輕Z世代客戶。 因此，項目也開始開展受年輕顧客喜愛的針對性活動。

作為即將邁入十周年的成熟項目，精彩廣場也在不斷更新升級自身。 地鐵6號線建成后，該項目希望利用交通優(yōu)勢，進一步吸引蘇州市的年輕時尚客群。

因此，項目定位為“時尚生活聚集地”，力求與年輕人產(chǎn)生共鳴，順應(yīng)Z時代的消費趨勢，提供“早咖啡晚酒”的樂活微醺體驗。

項目規(guī)劃打造“美麗229街區(qū)”特色夜間經(jīng)濟區(qū)，引進黑龍咖啡、嘿大叔燒烤、熊健健露露露鍋、皖北啤酒體驗館、川門二等眾多新東道品牌和夜生活享受品牌燒烤、寬窄巷子、大眾O2O魅力KTV、盤絲推理洞等特色餐飲娛樂品牌打造了“酒吧夜小吃休閑”一條街，成為蘇州年輕人喜愛的夜經(jīng)濟地標。

*萬科精彩廣場

除上述項目外，印力運營期間在蘇州還有水云花都美匯、印象水街活力等項目。

綜合以上介紹可以看出，印力在蘇州的商業(yè)項目在區(qū)位定位、物業(yè)形態(tài)、周邊環(huán)境、公共資源、客群屬性等方面差異化明顯。 顯然，這樣的項目矩陣實際上并不適合“鏈+復(fù)制”的傳統(tǒng)運營方式。

因此，面對不同的項目矩陣，印力堅持“以項目施政策”的定位方針。 從敏銳洞察周邊地理特征，到因地制宜的定位，每個項目最終都有適合周邊區(qū)域、客群、居住氛圍的業(yè)態(tài)組合和品牌展示。

03、不斷多元化創(chuàng)新的服務(wù)型業(yè)務(wù)需要更多匠心

印力上海公司擅長建設(shè)大型購物中心。 近兩年，推出市場的產(chǎn)品已成為精品，如上海七寶萬科廣場、南翔印象城MEGA、漕河涇印象城、AI PLAZA、松江印象城等，得到了業(yè)界的認可。

印力上海公司的蘇州活力中心業(yè)務(wù)也延續(xù)了印力上海一貫的求精務(wù)實創(chuàng)新精神，給人一種“發(fā)揮繡花技藝”的感覺——

橫向，利用平臺打造品牌活動，提升“美麗慧”等品牌美譽度；

縱向上，我們深入項目研究，根據(jù)每個項目的不同地點和客群特征，定制多元化的消費場景和業(yè)務(wù)內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)常識，從營收和成本來看，社區(qū)商業(yè)項目的運營似乎難免有些“粗放”。 但在蘇州，印力用一系列不同定位的項目扭轉(zhuǎn)了這一局面。

一是以客戶為中心的場景打造和服務(wù)體系建設(shè)。

場景打造現(xiàn)在是大型商場的“必答題”，但在很多社會商業(yè)項目中卻沒有落地。 印力在蘇州多個社會商業(yè)項目中打造了滿足客戶群體需求的獨特場景。

例如，萬科精彩廣場的“一路美”主題兒童樂園，利用項目為顧客提供開放的親子社交空間，用實際行動踐行“為社區(qū)提供便利”的經(jīng)營理念。

在地價昂貴的成熟地區(qū)，如此難得的空間相信會贏得周邊社區(qū)居民的青睞。

在琴魚美匯、陽山美匯打造了“惠婉兒親子樂園”、“惠了兒休息區(qū)”、“惠愛兒母嬰室”三個功能區(qū)。

*灰了兒休息區(qū)

*匯玩親子樂園

在毗鄰成熟住宅區(qū)的社區(qū)項目中，主要客戶群體往往是家庭。

印力深入洞察家庭客戶出行購物需求觸點，打造無雨搬家線路、老公寄存站、嬰兒游樂園、網(wǎng)紅衛(wèi)生間、卡通童車等服務(wù)設(shè)施或活動組成的服務(wù)出租、親子教室。 該系統(tǒng)可謂“賓至如歸、賓至如歸”。

二是特色促銷活動。

印力在蘇州的社會商業(yè)項目大致可分為三類：定制節(jié)慶、持續(xù)性主題活動、品牌公益活動。

定制節(jié)慶是為每個項目定制適合商圈定位的主題活動，如周年慶典、夜市、啤酒節(jié)、音樂節(jié)等。關(guān)鍵在于“定制”，能夠為項目創(chuàng)造獨特的記憶點。項目。

*“青春與煩惱”音樂節(jié)

持續(xù)主題活動包括在各項目中繼續(xù)開展家庭日、社區(qū)運動會、少兒代言人大賽、灶神大賽等活動。 正是因為它的“連續(xù)性”，才能有效增強與周邊社區(qū)居民的粘性，從而提升品牌影響力。

通過此類活動，增進了家庭成員之間的情感聯(lián)系，增進了鄰里互動，為社區(qū)居民提供了良好的精神生活陪伴。

*良好的家庭日活動

例如蘇州獨墅湖影劇院，各校內(nèi)項目聯(lián)合舉辦的“美麗社區(qū)運動會”，就是大學(xué)、街道、社區(qū)聯(lián)合舉辦的乒乓球比賽。 這樣參賽門檻低、居民參與度高的競賽吸引了超過2000個家庭來到項目現(xiàn)場。

*精彩的社區(qū)游戲乒乓球比賽

品牌公益活動包括漂流集市、螞蟻森林綠色生活節(jié)、暖站/酷站、不插電音樂會等項目，提升品牌美譽度。

這些內(nèi)容不僅體現(xiàn)了項目團隊和運營商在公益、環(huán)保等公共價值觀領(lǐng)域的追求和責(zé)任，也體現(xiàn)了企業(yè)回饋優(yōu)質(zhì)生活空間的強烈社會責(zé)任感。社會。

*螞蟻森林綠色生活節(jié)

例如，“美麗帳篷市場”與公益組織合作，為云貴貧困山區(qū)的孩子們捐贈圖書、建設(shè)愛心圖書館。

“美麗清涼站”是與現(xiàn)場愛心商家合資，為快遞員、外賣騎手、環(huán)衛(wèi)工人等戶外工作者提供愛心用品和防暑防疫物資。

*精彩的帳篷市場

*美麗酷站

不僅限于此，根據(jù)不同項目的客戶群體特點，印力還在部分項目中組織了年輕化的活動。 例如，在大學(xué)毗鄰的萬科精彩廣場舉辦萬圣節(jié)主題活動，營造一個神奇的夜晚。

又如，緊跟商業(yè)潮流，在活力島商業(yè)街濱水風(fēng)格街區(qū)項目中推出城市露營主題活動。

活力島商業(yè)街開業(yè)后，項目的夜間經(jīng)濟活動從策劃到設(shè)計，都是圍繞顧客疫后情感和社交需求，朝著“向往的美好戶外生活”而打造。 于是就有了“活力夏日”城市露營主題活動和干線市場活動。

*活力島商業(yè)街城市露營活動

此次活動極大提升了活力島夜間經(jīng)濟的基調(diào)和品位，為活力島增添了真正的時尚活力屬性，為蘇城人民提供了清涼的夏日夜生活。

*活力島商業(yè)街城市露營活動

旗下項目還推出“美麗漫游計劃”，邀請小紅書專家進店，幫助品牌和項目在Z世代的信息渠道中得到更好的曝光和推廣。

*小紅書大師打卡秦語的精美收藏

最后，數(shù)字化、智能化支撐精細化運營。

作為印力集團的標桿城市公司，印力上海在數(shù)字化方面始終發(fā)揮著先鋒作用。

*2022年8月，印力上海推出城市級會員運營計劃，實現(xiàn)多種功能聚合，結(jié)合數(shù)字智慧生活，帶來“支付+停車+購物+社交”全場景線上線下深度互動+互動”，全面提升會員權(quán)益和服務(wù)體驗，也從不同方面實質(zhì)性探索品牌與印力會員之間的互聯(lián)生態(tài)。

因此，依托區(qū)域公司乃至集團成熟的數(shù)字化技術(shù)，印力還為蘇州各重大項目打造了專屬會員微信小程序“精彩CLUB”。

上線該小程序的項目均已上線無積分、智能停車、積分兌換、會員畫像等功能，為項目打造專屬私域流量池。

商戶服務(wù)方面，在建項目上線商戶管理平臺“美麗1點通”，為商戶提供線上信息共享和服務(wù)匯報平臺，為商戶日常經(jīng)營賦能。

據(jù)我觀察，目前市場上小型社區(qū)項目的數(shù)字化嘗試還很少。 畢竟，成本是一個無法回避的問題。

印力恰好擁有集團的資源優(yōu)勢和探索實踐的決心，因此能夠快速落地并推動精細化運營目標的實現(xiàn)。

結(jié)論>>

一口氣寫了這么多關(guān)于社區(qū)空間的文字，我不禁思考：理想的“最后一公里消費場所”應(yīng)該是什么樣子？

當(dāng)疫情減少了人們的出行范圍時，家門口的小而精致的商家可能會成為我們從高頻到高頻去消費、社交的場所。 基于此，除了生活消費，TA似乎更需要精神陪伴，提供更大的情感價值。

我推測，下一個時代的優(yōu)質(zhì)消費空間可能會發(fā)展成為“鄰里樞紐”，利用空間承載家庭成員、鄰居、親友之間的情感聯(lián)系和關(guān)系互動。

從印力在蘇州呈現(xiàn)的一系列工作和運營成果可以看出，印力堅持“以項目落實政策”的定位，以情感、溫暖、細節(jié)、智慧、嘗鮮的方式運作，聚焦關(guān)于多樣性。 創(chuàng)新并繼續(xù)向城市貢獻新鮮，活潑且有趣的業(yè)務(wù)內(nèi)容和消費方案。

我認為SCPG在蘇州的專業(yè)業(yè)務(wù)正在探索自己的道路，這是將社區(qū)消費場所建立到“有形可訪問的情感陪伴空間”的道路。 這很可能是我們期望的“理想生活在我們家門口”的樣子。

- 結(jié)束 -